Dormi sonni tranquilli: la guida completa alla garanzia per evizione nella compravendita

17 Jun 2024

Avete presente quella sensazione di pace assoluta che si prova quando si conclude un buon affare? Immaginate di acquistare la casa dei vostri sogni, quella con il giardino perfetto per i vostri bambini e la cucina dove dare sfogo alla vostra passione per la cucina. Tutto sembra procedere a meraviglia, ma poi, come un fulmine a ciel sereno, vi ritrovate invischiati in una spiacevole situazione legale: un terzo soggetto vanta diritti sul vostro immobile.

Ecco, è proprio in queste situazioni che entra in gioco la garanzia per evizione nella compravendita, un istituto giuridico che, come un angelo custode, protegge l'acquirente da eventuali pretese di terzi sul bene acquistato. Ma cosa significa esattamente "garanzia per evizione"?

In parole semplici, si tratta di un obbligo a carico del venditore, il quale deve garantire che il bene venduto sia libero da vizi che possano limitarne il godimento o addirittura far perdere il diritto di proprietà all'acquirente. In altre parole, il venditore si impegna a far sì che l'acquirente possa godere pacificamente del bene acquistato, senza interferenze da parte di terzi.

Ma la garanzia per evizione non si limita a tutelare l'acquirente dalla perdita del diritto di proprietà. Essa si estende anche a tutti quei vizi, anche solo parziali, che possono limitare il godimento del bene. Pensiamo, ad esempio, all'esistenza di una servitù di passaggio a favore di un fondo confinante, che limita la libertà dell'acquirente di recintare il proprio terreno. Anche in questo caso, la garanzia per evizione scatta in soccorso dell'acquirente, consentendogli di ottenere un risarcimento del danno subito.

Insomma, la garanzia per evizione rappresenta un vero e proprio scudo protettivo per l'acquirente, un elemento imprescindibile per affrontare con serenità qualsiasi compravendita. Ma come funziona esattamente questo meccanismo? Quali sono i casi concreti in cui trova applicazione? E soprattutto, quali sono i rimedi a disposizione dell'acquirente in caso di evizione totale o parziale? Nelle prossime righe, approfondiremo questi ed altri aspetti cruciali della garanzia per evizione, fornendovi gli strumenti necessari per tutelare al meglio i vostri interessi.

Vantaggi e svantaggi della garanzia per evizione

Come ogni istituto giuridico, anche la garanzia per evizione presenta vantaggi e svantaggi che è bene conoscere:

Vantaggi	Svantaggi
Tutela l'acquirente da pretese di terzi	Possibile aumento dei costi di transazione
Garantisce la pacifica fruizione del bene	Possibili controversie legali complesse
Riduce il rischio di perdite economiche per l'acquirente	Difficoltà nell'individuare tutti i possibili vizi del bene

5 Migliori Pratiche per la Garanzia per Evizione

Ecco cinque consigli pratici per gestire al meglio la garanzia per evizione:

Due diligence accurata: Prima di concludere l'acquisto, è fondamentale effettuare una verifica approfondita della storia del bene, consultando i registri immobiliari e richiedendo al venditore tutta la documentazione necessaria.
Inserimento di clausole specifiche nel contratto di compravendita: È buona norma inserire nel contratto clausole che disciplinino in dettaglio la garanzia per evizione, specificando i termini, le condizioni e le eventuali esclusioni.
Stipula di una polizza assicurativa: Esistono polizze assicurative specifiche che coprono i rischi legati all'evizione, garantendo all'acquirente un'ulteriore forma di tutela.
Assistenza legale specializzata: In caso di dubbi o controversie, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del diritto esperto in materia immobiliare.
Conservazione della documentazione: È importante conservare tutta la documentazione relativa all'acquisto, inclusi il contratto di compravendita, le visure ipotecarie e catastali e le eventuali comunicazioni intercorse con il venditore.

Domande frequenti sulla garanzia per evizione nella compravendita

Ecco alcune delle domande più frequenti sulla garanzia per evizione:

Cosa succede se il venditore era in buona fede e non era a conoscenza del vizio?
La buona fede del venditore non lo esonera dall'obbligo di garanzia. L'acquirente ha comunque diritto al risarcimento del danno.
Cosa posso fare se scopro un vizio dopo aver acquistato l'immobile?
È necessario agire tempestivamente, inviando al venditore una comunicazione scritta con la quale si denuncia il vizio e si chiede il risarcimento del danno.
Quali sono i termini di prescrizione per far valere la garanzia per evizione?
L'acquirente ha tempo dieci anni dalla data del contratto per far valere la garanzia per evizione.
Posso rinunciare alla garanzia per evizione?
La rinuncia alla garanzia per evizione è possibile, ma deve essere esplicita e contenuta in un atto scritto.
La garanzia per evizione si applica anche ai beni mobili?
Sì, la garanzia per evizione si applica anche ai beni mobili, sebbene con alcune peculiarità.
Chi paga le spese legali in caso di causa per evizione?
In linea generale, le spese legali sono a carico della parte soccombente. Tuttavia, il giudice può disporre diversamente.
Cosa succede se il venditore non è in grado di risarcire il danno?
Se il venditore è insolvente, l'acquirente può rivalersi sul Fondo di garanzia per le vittime di frodi immobiliari, istituito presso il Ministero dello Sviluppo Economico.
Quali sono i vizi che possono dare luogo all'evizione?
I vizi che possono dare luogo all'evizione possono essere di natura giuridica (es. ipoteca, pignoramento, servitù) o materiale (es. difformità dell'immobile rispetto alla planimetria catastale).

Consigli e trucchi per la garanzia per evizione

Ecco alcuni consigli extra per gestire al meglio la garanzia per evizione:

Richiedere sempre una visura ipotecaria e catastale aggiornata dell'immobile prima di procedere all'acquisto.
Inserire nel contratto di compravendita una clausola che preveda espressamente la responsabilità del venditore per i vizi occulti.
Sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura dei rischi di evizione.
Rivolgersi a un notaio o a un avvocato esperto in materia immobiliare per la redazione del contratto di compravendita.

La garanzia per evizione nella compravendita è un istituto di fondamentale importanza per tutelare l'acquirente da eventuali pretese di terzi sul bene acquistato. È importante conoscere i propri diritti e doveri in materia, al fine di evitare spiacevoli sorprese. Ricordate sempre di affidarvi a professionisti esperti e di leggere attentamente la documentazione relativa all'immobile prima di procedere all'acquisto. Con un po' di attenzione e di prudenza, potrete acquistare casa in tutta sicurezza.